Mit oder ohne Makler verkaufen? Eine ehrliche Rechnung

Die Frage, ob Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung mit oder ohne Makler verkaufen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Sie lässt sich aber rechnen. Auf der einen Seite steht Ihr Anteil an der Provision, auf der anderen das, was Sie selbst übernehmen: Preisfindung, Anzeige, Unterlagen, Besichtigungen, Verhandlung und die Vorbereitung des Notartermins. Dieser Beitrag zeigt Ihnen, was das Gesetz zur Provision regelt, wie eine ehrliche Gegenrechnung aussieht und in welchen Situationen der eine oder der andere Weg besser passt. Wir sind selbst als Makler tätig. Gerade deshalb rechnen wir hier offen.

Was ein Makler kostet und wer zahlt

Quellen: Verbraucherzentrale, Stand 27.07.2026; § 656d BGB; § 652 BGB; ImmoScout24 und Sprengnetter, 13.02.2026 (Eigentumswohnungen, Dezember 2025).

Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar. Ist nichts vereinbart, gilt die übliche Vergütung (§ 653 BGB). Die Verbraucherzentrale nennt je nach Region häufig 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Umsatzsteuer als Gesamtprovision (Verbraucherzentrale, Stand 27.07.2026). Bezahlt wird nur bei Erfolg: Der Anspruch entsteht erst, wenn der Kaufvertrag durch den Nachweis oder die Vermittlung des Maklers zustande kommt (§ 652 BGB). Auslagen muss der Auftraggeber nur ersetzen, wenn das ausdrücklich vereinbart ist.

Für Wohnungen und Einfamilienhäuser, die eine Privatperson kauft, gelten seit Dezember 2020 zusätzliche Regeln (§ 656b BGB). Der Maklervertrag braucht die Textform, eine E-Mail genügt, ein Handschlag nicht (§ 656a BGB). Arbeitet der Makler für beide Seiten, zahlen Käufer und Verkäufer gleich viel (§ 656c BGB). Beauftragt nur der Verkäufer, darf er höchstens die Hälfte an den Käufer weitergeben, und der Käufer zahlt erst, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich bezahlt hat (§ 656d BGB). Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und gewerbliche Käufer gelten diese Sonderregeln nicht.

Die ehrliche Rechnung an einem Beispiel

Nehmen wir ein Einfamilienhaus im Potsdamer Umland, das für 450.000 Euro verkauft wird, und eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent, die Käufer und Verkäufer je zur Hälfte tragen. Die Zahlen für den Privatverkauf sind Annahmen der Redaktion. Kosten, die Sie in beiden Fällen tragen, etwa Energieausweis und Grundbuchauszug, lassen wir weg, weil sie die Entscheidung nicht verändern.

Ohne Makler bleiben in diesem Beispiel rund 15.000 Euro mehr bei Ihnen, das sind etwa 3,3 Prozent des Kaufpreises. Die Rechnung geht aber nur auf, wenn Sie ohne Makler denselben Preis erzielen. Liegt Ihr Verkaufspreis mehr als etwa 3,3 Prozent darunter, etwa 435.000 statt 450.000 Euro, ist der Vorteil aufgebraucht. Der umgekehrte Fall gilt genauso: Ein Makler, der nur denselben Preis erreicht, den Sie auch allein erzielt hätten, kostet Sie Geld.

Wie groß der Preisunterschied tatsächlich ist, kann niemand verlässlich vorhersagen. Uns ist keine amtliche Statistik bekannt, die Verkaufspreise mit und ohne Makler vergleicht. Eine Zahl zeigt aber, wie wenig Spielraum es gibt: Bei Eigentumswohnungen in Berlin lagen die gezahlten Preise im Dezember 2025 im Schnitt 5,5 Prozent unter den Angebotspreisen (ImmoScout24 und Sprengnetter). Ein Angebotspreis, der von Anfang an zu hoch oder zu niedrig ist, verschiebt das Ergebnis schnell um mehr als die Provision. Wie Sie einen begründeten Preis finden, steht in unserem Beitrag Kaufpreis beim Privatverkauf festlegen.

Für Käufer sieht die Rechnung anders aus. Kaufen sie privat, sparen sie ihren Provisionsanteil, im Beispiel ebenfalls 16.065 Euro. Manche Käufer sind deshalb bereit, etwas mehr zu zahlen. Gleichzeitig erwarten sie dann oft einen Preisnachlass genau in dieser Höhe. Planen Sie beides ein.

Wann der Verkauf ohne Makler gut funktioniert

Ein Privatverkauf passt, wenn mehrere Voraussetzungen zusammenkommen. Der Käufer steht schon fest, zum Beispiel ein Nachbar, ein Familienmitglied oder der Mieter. Der Preis ist durch ein Gutachten oder vergleichbare Verkäufe gut begründet. Die Unterlagen liegen vollständig vor, und Sie haben Zeit für Anfragen und Besichtigungen, auch abends und am Wochenende. Dann übernimmt der Notar ohnehin den Vertragsentwurf, und die Beurkundung ist ohne Makler genauso verbindlich (§ 311b BGB). Welche Unterlagen Sie brauchen und wo Sie sie in Berlin und Brandenburg bekommen, zeigt die Checkliste Unterlagen für den Hausverkauf. Praktische Hinweise für die Vermarktung in Eigenregie finden Sie im kostenlosen PDF-Ratgeber „7 Tipps für den Privatverkauf“.

Schwieriger wird es, wenn der Markt die Arbeit nicht von allein erledigt. In unserer Durchsicht von 226 privaten Anzeigen aus Berlin und dem Potsdamer Umland fehlten 88-mal die Pflichtangaben aus dem Energieausweis, 90-mal Angaben zum Hausgeld, und 36 Anzeigen widersprachen sich selbst. Solche Lücken kosten Anfragen. Die häufigsten Stolpersteine haben wir in Die 10 häufigsten Fehler privater Verkäufer zusammengestellt, die Pflichtangaben im Beitrag Energieausweis: Pflichtangaben in der Anzeige.

Wann ein Makler seinen Anteil eher wert ist

Ein Makler lohnt sich vor allem dort, wo Zeit, Abstimmung und Risiko den Unterschied machen. Das gilt, wenn mehrere Eigentümer entscheiden müssen, etwa eine Erbengemeinschaft oder ein Paar in Trennung. Es gilt bei vermieteten Objekten, bei denen Mietvertrag, Kündigungsschutz und Käuferkreis zusammenpassen müssen. Und es gilt, wenn Sie weit entfernt wohnen oder beruflich wenig Zeit haben. Auch die Haftung spielt eine Rolle: Bekannte Mängel müssen offen angesprochen werden, sonst greift der übliche Haftungsausschluss im Vertrag nicht (§ 444 BGB). Ein Makler nimmt Ihnen diese Pflicht nicht ab, er sorgt aber dafür, dass die Angaben vollständig und schriftlich festgehalten sind. Wie sich der Markt im Umland seit 2021 verändert hat, lesen Sie in Haus verkaufen im Potsdamer Umland.

1. Einen Maklervertrag ohne klare Leistungen unterschreiben.Lassen Sie sich schriftlich geben, was der Makler tut: Bewertung, Fotos, Exposé, Portale, Besichtigungen, Prüfung der Finanzierung, Begleitung zum Notar. Ein Vertrag, der nur die Provision regelt, sagt nichts über die Arbeit.
2. Laufzeit und Kündigung nicht prüfen.Ein Alleinauftrag mit langer Laufzeit bindet Sie auch dann, wenn wenig passiert. Vereinbaren Sie eine überschaubare Laufzeit und eine klare Kündigungsmöglichkeit.
3. Erst monatelang privat anbieten, dann den Makler holen.Eine Anzeige, die lange online war, sehen Käufer auf den Portalen wieder. Wer danach mit neuem Absender und gleichem oder niedrigerem Preis startet, verhandelt aus einer schwächeren Position. Entscheiden Sie sich vor der ersten Anzeige.
4. Die Provisionsteilung falsch vereinbaren.Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die eine Privatperson kauft, ist ein Vertrag, der beide Seiten ungleich belastet, unwirksam (§ 656c Abs. 2 BGB). Achten Sie darauf, dass Vertrag und Exposé dieselbe Aufteilung nennen.

Häufige Fragen zum Verkauf mit oder ohne Makler

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Verfasst von Vermögensritter Immobilien, Marktstr. 1, 14542 Werder (Havel). Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.