- Werder (Havel) war 2025 mit 311 Verkäufen die Gemeinde mit den meisten Kauffällen im Berliner Umland von Potsdam-Mittelmark. Der Geldumsatz lag bei 72,8 Millionen Euro.
- Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser im Berliner Umland kosteten im Schnitt 635.000 Euro oder 4.766 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Es wurden weniger Häuser verkauft als 2024, der Preis je Quadratmeter stieg um 8,6 Prozent.
- Eigentumswohnungen in Werder wurden 2025 für durchschnittlich 3.362 Euro je Quadratmeter verkauft, 3,3 Prozent weniger als im Vorjahr. Teltow und Kleinmachnow liegen deutlich darüber.
- Bauland im Berliner Umland kostet gut das Vierfache von 2010. Seit 2022 bewegen sich die Bodenpreise seitwärts. Die Bodenrichtwerte für Wohnbauland in Werder liegen zum 1. Januar 2026 zwischen 400 und 600 Euro je Quadratmeter.
- Bauzinsen für zehn Jahre Zinsbindung lagen im September 2026 bei rund 4,2 Prozent und damit auf dem höchsten Stand des Jahres.
Wer in Werder (Havel), Schwielowsee, Michendorf oder Teltow eine Immobilie verkaufen oder kaufen möchte, findet im Netz viele Preisangaben und wenige Belege. Dieser Bericht fasst zusammen, was die amtlichen Zahlen tatsächlich hergeben. Grundlage ist der Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Potsdam-Mittelmark. Der Ausschuss wertet jeden notariellen Kaufvertrag aus, der im Landkreis geschlossen wird. Die Zahlen sind deshalb keine Angebotspreise aus Portalen, sondern tatsächlich gezahlte Kaufpreise. Wo eine Zahl herkommt, steht jeweils dabei. Der Bericht wird nach jeder Veröffentlichung des Gutachterausschusses aktualisiert. Den Bericht für die Landeshauptstadt Potsdam finden Sie hier.
Werder (Havel) in Zahlen
Quelle: Gutachterausschuss Potsdam-Mittelmark, Grundstücksmarktbericht 2025, Tab. 2 und Abschnitte 4.1.2 und 4.2.2.
Werder (Havel) ist nach Teltow die zweitgrößte Gemeinde im Berliner Umland des Landkreises und die mit den meisten Verkäufen. Von den 311 Kauffällen des Jahres 2025 entfielen 105 auf bebaute Grundstücke, 98 auf Eigentumswohnungen, 28 auf unbebaute Baugrundstücke und 46 auf land- und forstwirtschaftliche Flächen. Im Jahr 2024 waren es 302 Kauffälle mit einem Geldumsatz von 93,8 Millionen Euro. Es wurden also etwas mehr Verträge geschlossen, aber weniger Geld bewegt. Das spricht für einen Markt, in dem eher kleinere und mittlere Objekte den Besitzer wechseln und weniger sehr teure.
Im gesamten Berliner Umland des Landkreises stieg die Zahl der Kauffälle 2025 um 10,4 Prozent auf 1.262, der Geldumsatz um 10,5 Prozent auf 577 Millionen Euro. Im Landkreis insgesamt wurden rund 2.650 Kaufverträge mit einem Umsatz von 806 Millionen Euro ausgewertet, nach 746 Millionen Euro im Jahr 2024. Die Erholung, die 2024 begonnen hat, hat sich 2025 fortgesetzt. Das Niveau der Jahre 2021 und 2022, als der Umsatz im Landkreis über einer Milliarde Euro lag, ist aber nicht erreicht.
Häuser: weniger Verkäufe, höhere Quadratmeterpreise
Für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser weist der Gutachterausschuss die Preise für das Berliner Umland zusammen aus, nicht je Gemeinde. Werder liegt innerhalb dieses Raums preislich eher in der Mitte, Kleinmachnow und Teltow am oberen Rand.
| Freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 2025 | Berliner Umland | Veränderung zu 2024 |
|---|---|---|
| Kauffälle | 250 | −7,7 % |
| Durchschnittlicher Kaufpreis | 635.247 € | −5,3 % |
| Durchschnittlicher Kaufpreis je m² Wohnfläche | 4.766 € | +8,6 % |
| Reihenhäuser und Doppelhaushälften: Kauffälle | 102 | +39,7 % |
| Reihenhäuser und Doppelhaushälften: Kaufpreis | 463.268 € | −1,8 % |
| Reihenhäuser und Doppelhaushälften: je m² Wohnfläche | 3.827 € | −7,9 % |
Quelle: Gutachterausschuss Potsdam-Mittelmark, Grundstücksmarktbericht 2025, Tab. 33 und Tab. 42. Normierte Kaufpreise für selbstständig nutzbare Grundstücke von 150 bis 2.500 m² im gewöhnlichen Geschäftsverkehr.
Dass der Gesamtpreis sinkt und der Quadratmeterpreis steigt, ist kein Widerspruch. 2025 wurden im Schnitt kleinere Häuser mit kleineren Grundstücken verkauft. Wer ein größeres Haus in guter Lage anbietet, trifft auf eine Nachfrage, die bereit ist, je Quadratmeter mehr zu zahlen als 2024. Das Baujahr macht dabei einen großen Unterschied:
Auffällig ist der Abstand zwischen den Baujahren 1978 bis 1990 und allem, was danach gebaut wurde: rund 1.600 Euro je Quadratmeter. Bei 130 Quadratmetern Wohnfläche sind das mehr als 200.000 Euro. Der Grund liegt meist in der Energieeffizienz und im Sanierungsstau dieser Baujahre. Für Eigentümer solcher Häuser lohnt es sich, vor dem Verkauf genau zu prüfen, welche Maßnahmen den Preis tatsächlich heben und welche nur Geld kosten.
Eigentumswohnungen: Werder bleibt bezahlbar
Quelle: Gutachterausschuss Potsdam-Mittelmark, Grundstücksmarktbericht 2025, Tab. 69 (Wohnungseigentum im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, Erst- und Weiterverkäufe).
Zwischen 2016 und 2021 haben sich die Quadratmeterpreise für Wohnungen in Werder um mehr als die Hälfte erhöht, von rund 2.300 auf 3.575 Euro. Seitdem bewegen sie sich zwischen 3.100 und 3.500 Euro. In Teltow, das näher an Berlin liegt und viele Neubauwohnungen hat, stieg der Preis 2025 auf 5.409 Euro, in Kleinmachnow auf 5.338 Euro. Werder ist damit innerhalb des Berliner Umlands der Ort, an dem eine Eigentumswohnung am ehesten bezahlbar bleibt. Für Verkäufer heißt das: Der Preis von 2021 ist nicht der Maßstab von 2026. Wer eine Wohnung mit einem Preis aus dem Jahr 2021 anbietet, wartet in der Regel lange.
Bauland: vierfach so teuer wie 2010, seit 2022 seitwärts
Wohnbauland im Berliner Umland des Landkreises kostete 2025 gut das Vierfache von 2010. Der starke Anstieg fand zwischen 2016 und 2021 statt. Seit 2022 pendelt der Index zwischen 403 und 427. 2025 wurden im Berliner Umland 77 Wohnbaugrundstücke zu Preisen zwischen 132 und 800 Euro je Quadratmeter verkauft, im Schnitt für 311.047 Euro bei 700 Quadratmetern Fläche, also rund 444 Euro je Quadratmeter.
| Bodenrichtwerte für Wohnbauland | Spanne | Stichtag |
|---|---|---|
| Werder (Havel), Kernstadt | 400 bis 600 €/m² | 1. Januar 2026 |
| Werder (Havel), alle 19 Zonen im Innenbereich einschließlich Ortsteile | 90 bis 600 €/m² | 1. Januar 2025 |
| Schwielowsee (Caputh, Ferch, Geltow) | 350 bis 500 €/m² | 1. Januar 2025 |
| Michendorf | 150 bis 370 €/m² | 1. Januar 2025 |
| Teltow | 360 bis 700 €/m² | 1. Januar 2025 |
| Kleinmachnow | 450 bis 1.250 €/m² | 1. Januar 2025 |
Quellen: Landkreis Potsdam-Mittelmark, Meldung zu den Bodenrichtwerten 2026; Gutachterausschuss Potsdam-Mittelmark, Grundstücksmarktbericht 2025, Abschnitt 5.2.1 und Abb. 21. Bodenrichtwerte gelten für erschließungsbeitragsfreies, baureifes Land.
Zum 1. Januar 2026 hat der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte im Landkreis überwiegend bestätigt. Einzelne Zonen wurden angehoben, etwa Neuseddin von 200 auf 270 Euro, andere gesenkt, etwa Caputh von 550 auf 500 Euro. Für Werder blieb die Spanne von 400 bis 600 Euro für die Kernstadt bestehen. Grundstücke in Wassernähe bis 300 Meter wurden 2025 im Landkreis im Schnitt zum 1,4-Fachen des Bodenrichtwerts verkauft, Verkäufe in direkter Wasserlage registrierte der Ausschuss 2024 und 2025 nicht.
Brandenburg gesamt und die Zinsen
Landesweit hat sich der Markt 2025 weiter erholt. In Brandenburg wurden 27.050 Kaufverträge geschlossen, 7 Prozent mehr als 2024, mit einem Geldumsatz von 7,2 Milliarden Euro, ein Plus von 13 Prozent. Ein freistehendes Einfamilienhaus kostete im Landesdurchschnitt 361.000 Euro, ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte 304.000 Euro. Baugrundstücke für Einfamilienhäuser lagen im Berliner Umland bei durchschnittlich 318 Euro je Quadratmeter, im weiteren Metropolenraum bei 111 Euro. Der Preisabstand zwischen Umland und weiterem Raum schrumpft seit 2023.
Gebremst wird die Nachfrage von den Finanzierungskosten. Bauzinsen für zehn Jahre Zinsbindung lagen Mitte September 2026 nach Angaben des Vermittlers Interhyp bei rund 4,2 Prozent, dem höchsten Stand dieses Jahres. Bei einem Darlehen von 400.000 Euro bedeutet ein halber Prozentpunkt mehr Zins rund 2.000 Euro höhere Zinskosten im Jahr. Käufer rechnen deshalb genauer, und Verkäufer, die zu hoch einsteigen, verlieren die ersten Wochen, in denen die meisten ernsthaften Anfragen kommen.
Was das für Eigentümer in Werder und Umgebung bedeutet
Aus den Zahlen lassen sich fünf Dinge ablesen, die für einen Verkauf in den nächsten Monaten wichtig sind.
- Der Markt läuft, aber nicht auf dem Niveau von 2021. Mehr Verkäufe, mehr Umsatz, stabile Bodenpreise. Wer verkaufen möchte, findet Käufer. Wer auf die Preise von 2021 wartet, wartet nach heutigem Stand vergeblich.
- Der Preis je Quadratmeter zählt, nicht der Preis des Nachbarn von 2022. Für Häuser im Berliner Umland liegt der Durchschnitt bei 4.766 Euro je Quadratmeter, abhängig von Baujahr und Zustand zwischen 3.500 und 5.300 Euro. Eine Einschätzung sollte von dieser Spanne ausgehen und Lage, Grundstück und Zustand einordnen.
- Baujahr 1978 bis 1990 braucht einen Plan. Diese Häuser erzielten 2025 rund 1.600 Euro je Quadratmeter weniger als jüngere. Ob sich eine Sanierung vor dem Verkauf rechnet, hängt vom Einzelfall ab. Oft ist ein realistischer Preis mit klarer Beschreibung des Zustands die bessere Lösung.
- Wohnungen in Werder sind Preiswertmarkt, nicht Premiummarkt. 3.362 Euro je Quadratmeter im Schnitt, mit Spannen nach Lage und Baujahr. Wer eine Wohnung anbietet, konkurriert mit Neubau in Teltow und Potsdam. Gute Fotos, vollständige Unterlagen und ein ehrlicher Preis entscheiden.
- Grundstücke sind stabil, aber Käufer kalkulieren scharf. Bei 400 bis 600 Euro je Quadratmeter in der Kernstadt und Bauzinsen über 4 Prozent rechnet jeder Käufer die Gesamtkosten von Grundstück und Bau durch. Ein Grundstück mit geklärtem Baurecht, Erschließung und Bodengutachten verkauft sich deutlich leichter als eines mit offenen Fragen.
Häufige Fragen
Woher stammen die Zahlen in diesem Bericht?
Aus dem Grundstücksmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Potsdam-Mittelmark, beschlossen am 23. April 2026, hier in der korrigierten Fassung 1.2 vom 7. August 2026. Der Ausschuss wertet alle notariellen Kaufverträge des Landkreises aus. Ergänzt wurden die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026, die Landesbilanz des Oberen Gutachterausschusses Brandenburg und die Zinsangaben von Interhyp vom September 2026.
Warum gibt es keinen Hauspreis nur für Werder?
Der Gutachterausschuss weist Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser nur für den Strukturraum Berliner Umland aus, weil die Zahl der Verkäufe in einzelnen Gemeinden für einen belastbaren Durchschnitt zu klein ist. Für Eigentumswohnungen gibt es dagegen eine eigene Reihe für Werder, weil dort genügend Verkäufe stattfinden.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Kaufpreis?
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter für baureifes Land in einer Zone, den der Gutachterausschuss jährlich zum 1. Januar festlegt. Tatsächliche Kaufpreise weichen davon ab, nach oben bei besonderen Lagen wie Wassernähe, nach unten bei ungünstigem Zuschnitt oder fehlender Erschließung.
Wann wird dieser Bericht aktualisiert?
Nach jeder Veröffentlichung des Gutachterausschusses Potsdam-Mittelmark, also nach dem Halbjahresbericht im Herbst und dem Grundstücksmarktbericht im Frühjahr, außerdem nach dem jährlichen Beschluss der Bodenrichtwerte. Abonnenten des Marktberichts erhalten die wichtigsten Änderungen einmal im Monat per E-Mail.
Quellen
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Potsdam-Mittelmark: Grundstücksmarktbericht 2025, Fassung 1.2 vom 7. August 2026 (Tab. 2, 6, 33, 40, 42, 69; Abb. 21, 43; Abschnitte 4.1.2, 4.2.2, 5.2.1, 5.7.1).
- Landkreis Potsdam-Mittelmark: Bodenrichtwerte 2026 für Potsdam-Mittelmark beschlossen.
- Ministerium des Innern und für Kommunales Brandenburg: Bilanz 2025: Grundstücksmarkt in Brandenburg erholt sich weiter, 27. Juli 2026.
- Stadt Werder (Havel): Grundstücksmarktbericht Potsdam-Mittelmark 2024 (Vergleichswerte 2024 für Werder).
- Interhyp: Bauzinsen aktuell, Stand 10. September 2026.
Die Grafiken wurden von Vermögensritter Immobilien aus den genannten Quellen erstellt. Nutzung der Daten des Gutachterausschusses unter Angabe der Quelle © Gutachterausschüsse für Grundstückswerte BB 2025, www.gutachterausschuss.brandenburg.de.