- Potsdam hat 2025 wieder Fahrt aufgenommen: 1.249 Kaufverträge, 29 Prozent mehr als 2024, und ein Geldumsatz von 834 Millionen Euro, plus 14 Prozent. Das ist das Niveau von 2022.
- Eigenheime blieben im Preis stabil. Ein freistehendes Haus in mittlerem bis gutem Zustand kostete im Schnitt 761.000 Euro oder 5.245 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Über alle Häuser lag der Durchschnitt bei 804.000 Euro.
- Eigentumswohnungen sind der größte Markt: 746 Verkäufe, 41 Prozent mehr Umsatz. Weiterverkäufe kosteten im Schnitt 4.350 Euro je Quadratmeter, Neubau 8.200 Euro. In guter Lage wurden für Neubau über 10.000 Euro gezahlt.
- Bauland für Eigenheime: 650 Euro je Quadratmeter im inneren Stadtgebiet, 435 Euro am Rand. Die Bodenrichtwerte zum 1. Januar 2026 blieben fast überall unverändert, in einzelnen Eigenheimlagen wurden sie um bis zu 100 Euro gesenkt.
- Bauzinsen für zehn Jahre Zinsbindung lagen im September 2026 bei rund 4,2 Prozent.
Potsdam ist der teuerste Wohnungsmarkt Brandenburgs und hat sich nach dem Tief von 2023 zwei Jahre in Folge erholt. Dieser Bericht fasst zusammen, was der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Potsdam für das Jahr 2025 ausgewertet hat. Der Ausschuss erhält jeden notariellen Kaufvertrag im Stadtgebiet. Die Zahlen sind deshalb tatsächlich gezahlte Preise, keine Angebote aus Portalen. Bei jeder Zahl steht, woher sie stammt. Der Bericht wird nach jeder Veröffentlichung des Gutachterausschusses aktualisiert. Den Bericht für Werder (Havel) und Potsdam-Mittelmark finden Sie hier.
Potsdam in Zahlen
Quelle: Gutachterausschuss Potsdam, Grundstücksmarktbericht 2025, Abschnitte 3.1 und 4.
Nach dem Einbruch 2023 hat sich der Markt zwei Jahre in Folge erholt. Der Gutachterausschuss spricht von einer Stabilisierung, bei der Marktteilnehmer wieder verstärkt Kauf- und Verkaufsentscheidungen treffen. Rund 12 Prozent des gesamten Geldumsatzes in Brandenburg entfielen 2025 auf Potsdam. Paketverkäufe und ausländische Käufer spielen weiterhin eine kleine Rolle: 13 Paketverkäufe machten 5,5 Prozent des Umsatzes aus, 11 Käufe aus dem Ausland 2,5 Prozent. Der Potsdamer Markt wird also überwiegend von Privatleuten aus der Region getragen.
Der Geldumsatz mit Ein- und Zweifamilienhäusern und Villen stieg um 55 Prozent auf 160 Millionen Euro, der mit Reihenhäusern und Doppelhaushälften um 25 Prozent auf 63 Millionen Euro. Bei Eigentumswohnungen wurden 294,5 Millionen Euro umgesetzt, 41 Prozent mehr als 2024. Rückläufig war nur der Handel mit Mehrfamilienhäusern, hier gab es 19 Verkäufe nach 27 im Vorjahr.
Häuser: stabile Preise, deutlich mehr Verkäufe
| Eigenheime in Potsdam 2025 | Wert | Grundlage |
|---|---|---|
| Freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus, mittlerer bis guter Zustand | Ø 761.000 €, 5.245 €/m² | Gutachterausschuss, Kurzfassung |
| Ein- und Zweifamilienhäuser, alle Verkäufe | Ø 804.000 € | Pressemitteilung Landeshauptstadt, 18. Mai 2026 |
| Reihenhäuser | Ø 565.000 € | Pressemitteilung Landeshauptstadt |
| Doppelhaushälften | Ø 594.000 € | Pressemitteilung Landeshauptstadt |
| Verkäufe Ein- und Zweifamilienhäuser, Villen | 140 (+37 %) | Grundstücksmarktbericht, Abb. 9 |
| Verkäufe Reihenhäuser, Doppelhaushälften | 110 (+62 %) | Grundstücksmarktbericht, Abb. 9 |
Anders als im Berliner Umland von Potsdam-Mittelmark ist der Preisabstand zwischen alten und neuen Häusern in Potsdam kleiner. Ein Haus von vor 1960 in mittlerem bis sehr gutem Zustand erzielte im Median 4.540 Euro je Quadratmeter, ein Haus aus den Jahren 2002 bis 2020 rund 5.350 Euro. Das liegt daran, dass in Potsdam die Lage einen größeren Teil des Preises ausmacht als das Gebäude. Die meisten Hausverkäufe fanden in den Stadtteilen Potsdam und Babelsberg sowie in Groß Glienicke und Fahrland statt. Ein Grundstück mit direktem oder indirektem Wasserzugang wurde 2021 bis 2025 im Schnitt zum 1,4-Fachen des Bodenrichtwerts verkauft, in der Spitze zum 2,45-Fachen.
Eigentumswohnungen: Neubau und Altbau sind zwei Märkte
Quellen: Gutachterausschuss Potsdam, Grundstücksmarktbericht 2025, Abb. 9; Pressemitteilung der Landeshauptstadt Potsdam vom 18. Mai 2026.
Die Spanne ist enorm. Eine Wohnung aus den Jahren 1991 bis 2022 in einfacher Lage wechselte 2025 im Median für 2.875 Euro je Quadratmeter den Besitzer, eine Neubauwohnung in guter bis sehr guter Lage für 10.905 Euro. Wer eine Bestandswohnung verkauft, sollte sich deshalb nicht an den Neubaupreisen orientieren, die in Anzeigen und Berichten oft im Vordergrund stehen. Der Markt für Weiterverkäufe lag mit rund 4.350 Euro je Quadratmeter etwa bei der Hälfte. Die meisten Weiterverkäufe betrafen sanierte Altbauwohnungen von vor 1960 in mittlerer bis sehr guter Lage, hier lag der Median bei 4.650 Euro. Zum Vergleich: In Werder (Havel) kosteten Eigentumswohnungen 2025 im Schnitt 3.362 Euro je Quadratmeter, in Teltow 5.409 Euro.
Fast drei Viertel aller Wohnungsverkäufe entfielen auf die Stadtteile Potsdam, Babelsberg und Drewitz. Neubau wurde vor allem im Bornstedter Feld, in der Brandenburger Vorstadt und in Krampnitz verkauft.
Bauland: hohe Preise, wenige Grundstücke
| Baugrundstücke für Eigenheime | Verkäufe 2023 bis 2025 | Grundstücksgröße | Bodenpreis |
|---|---|---|---|
| Inneres Stadtgebiet | 47 | Ø 640 m² (280 bis 1.360 m²) | Ø 650 €/m² (370 bis 1.035 €/m²) |
| Äußeres Stadtgebiet | 19 | Ø 935 m² (500 bis 1.665 m²) | Ø 435 €/m² (115 bis 685 €/m²) |
Quelle: Gutachterausschuss Potsdam, Grundstücksmarktbericht 2025, Abb. 31. Erschließungsbeitragsfreies Bauland ohne Wassergrundstücke.
2025 wurden in Potsdam 52 Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau verkauft, 11 Prozent mehr als 2024, aber weit weniger als früher: Die Stichprobe des Gutachterausschusses für die Bodenpreisentwicklung zählte bis 2017 in den meisten Jahren mehr als 130 auswertbare Verkäufe, 2025 waren es 41. Bauland ist in Potsdam knapp, und das hält die Preise auch bei hohen Zinsen oben. Die Landeshauptstadt nennt für 2025 einen Durchschnitt von 535 Euro je Quadratmeter für Einfamilienhausgrundstücke und 970 Euro für Geschosswohnungsbau.
In guten bis sehr guten Eigenheimlagen liegen die Bodenrichtwerte zwischen 750 und 1.250 Euro je Quadratmeter, in mittleren Lagen zwischen 450 und 900 Euro. In diesen beiden Gruppen wurden einzelne Werte um 50 bis 100 Euro gesenkt, während Grundstücke für Geschosswohnungsbau in guter Lage um bis zu 200 Euro angehoben wurden. Für den Entwicklungsbereich Krampnitz gilt ein Bodenrichtwert von 900 Euro je Quadratmeter.
Zinsen und Umfeld
Bauzinsen für zehn Jahre Zinsbindung lagen Mitte September 2026 nach Angaben des Vermittlers Interhyp bei rund 4,2 Prozent, dem höchsten Stand dieses Jahres. Bei den Potsdamer Preisen wirkt sich das stärker aus als im Umland: Ein halber Prozentpunkt mehr Zins bedeutet bei einem Darlehen von 600.000 Euro rund 3.000 Euro höhere Zinskosten im Jahr. Dass die Verkaufszahlen trotzdem gestiegen sind, zeigt, wie groß die aufgestaute Nachfrage nach der Kaufzurückhaltung von 2023 war. Landesweit stieg der Geldumsatz in Brandenburg 2025 um 13 Prozent auf 7,2 Milliarden Euro.
Was das für Eigentümer in Potsdam bedeutet
- Der Markt ist wieder da, aber wählerisch. 29 Prozent mehr Verträge heißt: Es gibt Käufer. Sie vergleichen aber genau, und bei Preisen von 700.000 Euro und mehr ist jeder Prozentpunkt Zins spürbar. Ein realistischer Einstiegspreis entscheidet über die ersten Wochen.
- Lage schlägt Baujahr. In Potsdam liegen alte und neue Häuser preislich näher beieinander als im Umland. Ein gepflegtes Haus von vor 1960 in Babelsberg oder der Berliner Vorstadt konkurriert mit Neubau. Umso wichtiger ist es, die Lage in der Anzeige richtig zu beschreiben.
- Bestandswohnung ist nicht Neubauwohnung. Weiterverkäufe lagen im Schnitt bei 4.350 Euro je Quadratmeter, Neubau bei 8.200 Euro. Wer seine Wohnung am Neubaupreis nebenan ausrichtet, bekommt keine Anfragen. Wer sie richtig einordnet, verkauft in einem Markt, der 2025 um 41 Prozent gewachsen ist.
- Wasserlage hat ihren Preis, aber nur mit Zahlen. Das 1,4-Fache des Bodenrichtwerts ist der Durchschnitt, die Spanne reicht bis zum 2,45-Fachen. Ob ein Grundstück am oberen oder unteren Ende liegt, entscheiden Zugang, Bauverbotszone und Zuschnitt. Das gehört vor dem Verkauf geklärt.
- Baugrundstücke sind knapp, aber Käufer rechnen. Bei 650 Euro je Quadratmeter im inneren Stadtgebiet und Bauzinsen über 4 Prozent kommen Grundstück und Bau schnell auf eine Million Euro. Ein Grundstück mit geklärtem Baurecht und Bodengutachten verkauft sich deutlich leichter als eines mit offenen Fragen.
Häufige Fragen
Warum stehen für Häuser zwei verschiedene Durchschnittspreise im Bericht?
Der Gutachterausschuss nennt in seiner Kurzfassung 761.000 Euro für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser in mittlerem bis gutem optischen Zustand. Die Landeshauptstadt nennt in ihrer Pressemitteilung 804.000 Euro als Durchschnitt über alle ausgewerteten Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Einschränkung auf den Zustand. Beide Zahlen sind richtig, sie beziehen sich auf unterschiedliche Auswahlen.
Was ist der Unterschied zwischen Median und Durchschnitt?
Der Median ist der Wert, bei dem die Hälfte der Verkäufe darüber und die Hälfte darunter liegt. Er wird von einzelnen sehr teuren oder sehr günstigen Verkäufen weniger beeinflusst als der Durchschnitt. Der Gutachterausschuss Potsdam nutzt für die Quadratmeterpreise den Median.
Gelten die Zahlen auch für die Ortsteile wie Fahrland, Groß Glienicke oder Golm?
Ja, der Grundstücksmarktbericht umfasst das gesamte Stadtgebiet einschließlich aller Ortsteile. Für Bauland unterscheidet der Ausschuss zwischen innerem und äußerem Stadtgebiet, für Wohnungen nach Wohnlage. Die Ortsteile im Norden liegen überwiegend im äußeren Stadtgebiet mit niedrigeren Bodenpreisen.
Wann wird dieser Bericht aktualisiert?
Nach jeder Veröffentlichung des Gutachterausschusses Potsdam, also nach dem Grundstücksmarktbericht im Frühjahr und dem jährlichen Beschluss der Bodenrichtwerte im Januar. Abonnenten des Marktberichts erhalten die wichtigsten Änderungen einmal im Monat per E-Mail.
Quellen
- Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Landeshauptstadt Potsdam: Grundstücksmarktbericht 2025, beschlossen am 7. Mai 2026, Fassung 1.2 vom 3. August 2026 (Abschnitte 1, 3.1, 4, 5.2.1, 5.7.1, 8.2.1, 8.3.1, 9.2.1, 10.2.1; Abb. 9, 20, 31, 43, 56, 75, 118, 139).
- Landeshauptstadt Potsdam: Stabiler Immobilienmarkt Potsdam, Pressemitteilung vom 18. Mai 2026.
- Ministerium des Innern und für Kommunales Brandenburg: Bilanz 2025: Grundstücksmarkt in Brandenburg erholt sich weiter, 27. Juli 2026.
- Gutachterausschuss Potsdam-Mittelmark: Grundstücksmarktbericht 2025 (Vergleichswerte Werder und Teltow, Tab. 69).
- Interhyp: Bauzinsen aktuell, Stand 10. September 2026.
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