Das Wichtigste in Kürze
- Liegt ein Energieausweis vor, müssen fünf Angaben daraus in jede Verkaufsanzeige: Ausweisart, Endenergiewert, Energieträger der Heizung, Baujahr und Effizienzklasse.
- In 88 von 226 privaten Anzeigen in Berlin und im Potsdamer Umland fehlten diese Angaben ganz oder teilweise.
- Fehlende Angaben können als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 10.000 Euro Bußgeld geahndet werden. Häufiger kostet es etwas anderes: Anfragen von Käufern, die vergleichen wollen.
Der Energieausweis ist das einzige Dokument, dessen Inhalt in einer Immobilienanzeige gesetzlich vorgeschrieben ist. Wer ein Haus oder eine Wohnung verkauft und die Anzeige selbst aufgibt, ist dafür verantwortlich, dass die fünf Pflichtangaben drinstehen. In unserer Durchsicht von 226 privaten Anzeigen war das in 88 Fällen nicht der Fall. Dieser Beitrag zeigt, welche Angaben gemeint sind, wo Sie sie im Ausweis finden, was gilt, wenn Sie noch keinen Ausweis haben, und wie Sie die Zeilen so formulieren, dass sie Ihre Immobilie nicht schlechter aussehen lassen, als sie ist.
Wie oft die Energieangaben in privaten Anzeigen fehlen
Zwischen Mitte August und Ende September 2026 haben wir 226 privat inserierte Häuser und Wohnungen in Berlin und im Potsdamer Umland einzeln durchgesehen. Die Energieangaben gehören zu den drei Punkten, die am häufigsten fehlen:
Eigene Auswertung Vermögensritter Immobilien, private Anzeigen auf Kleinanzeigen-Portalen, Berlin und Potsdam + 50 km, August bis September 2026; Bußgeldrahmen nach § 108 GModG.
Typisch ist nicht die leere Anzeige, sondern die halbe: „Gasheizung, Baujahr 1968“ steht da, aber weder der Kennwert noch die Ausweisart. Oder es steht „Energieausweis liegt vor“ ohne eine einzige Zahl daraus. Beides erfüllt die Vorgabe nicht, und beides sendet an Käufer dieselbe Botschaft: Hier möchte jemand etwas nicht zeigen.
Die fünf Pflichtangaben und wo Sie sie finden
Die Rechtsgrundlage ist § 87 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (bis zur Umbenennung im Juli 2026 als Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, bekannt). Die Vorschrift gilt, sobald zum Zeitpunkt der Anzeige ein Energieausweis vorliegt und die Anzeige in kommerziellen Medien erscheint. Dazu zählen nach allgemeiner Lesart auch die großen Anzeigenportale, unabhängig davon, ob die Anzeige selbst kostenlos ist. Für Wohngebäude sind das die fünf Angaben:
| Pflichtangabe | Was gemeint ist | Wo es im Ausweis steht |
|---|---|---|
| 1. Art des Ausweises | Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis | Kopf der ersten Seite, angekreuzt |
| 2. Endenergiewert | Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a) | Seite 2 (Bedarf) oder Seite 3 (Verbrauch), großer Zahlenwert über der Skala |
| 3. Energieträger | Wesentlicher Energieträger der Heizung, etwa Erdgas, Heizöl, Fernwärme, Wärmepumpe (Strom), Holzpellets | Seite 1, „Wesentliche Energieträger“ |
| 4. Baujahr | Baujahr des Gebäudes laut Ausweis | Seite 1, Gebäudedaten |
| 5. Effizienzklasse | A+ bis H, ergibt sich aus dem Endenergiewert (Anlage 10 GModG) | Farbige Skala auf Seite 2 oder 3 |
Bei Ausweisen, die zwischen Oktober 2007 und April 2014 ausgestellt wurden, fehlt die Effizienzklasse noch. Dann darf sie nach § 112 Absatz 3 GModG freiwillig angegeben werden; der Kennwert ist Pflicht. Ein Verbrauchsausweis aus dieser Zeit ohne Warmwasseranteil wird für die Anzeige um pauschal 20 kWh/(m²·a) erhöht. Sicherer ist in diesen Fällen ein neuer Ausweis, zumal die alten ohnehin abgelaufen sind: Ein Energieausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Absatz 3 GModG).
Was gilt, wenn Sie noch keinen Energieausweis haben
Die Anzeigenpflicht knüpft daran an, dass ein Ausweis vorliegt. Das heißt aber nicht, dass Sie ohne Ausweis inserieren dürfen und das Thema erledigt ist. Nach § 80 Absatz 3 und 4 GModG müssen Sie beim Verkauf einen Ausweis ausstellen lassen, sofern keiner vorliegt, und ihn Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Nach dem Notartermin ist er dem Käufer zu übergeben. Wer ohne Ausweis inseriert, bekommt also die erste Rückfrage spätestens beim Besichtigungstermin, und ein Käufer, der vergleicht, bekommt die Zahl von anderen Anbietern früher.
Bei den Kosten liegen einfache Verbrauchsausweise nach Angaben der Verbraucherzentrale teilweise knapp unter 100 Euro (Verbraucherzentrale, Stand 09.10.2025); co2online nennt für Verbrauchsausweise bis zu 250 Euro und für Bedarfsausweise 300 bis 500 Euro (co2online, Stand 24.08.2023). Der Bedarfsausweis erfordert eine Begehung oder zumindest Bauunterlagen, weil er aus der Bausubstanz und der Heizungsanlage berechnet wird. Dafür ist er von der Verbrauchsgewohnheit der Bewohner unabhängig, was bei einem sparsam bewohnten Altbau auch schlechter ausfallen kann als der Verbrauchsausweis. Wenn Sie die Wahl haben, lohnt sich ein Blick darauf, welcher Wert Ihr Haus fair abbildet.
So formulieren Sie die Energieangaben in der Anzeige
Eine Zeile reicht, wenn sie vollständig ist. Nehmen Sie die Werte so, wie sie im Ausweis stehen, ohne zu runden und ohne die Klasse wegzulassen:
Energieausweis: Verbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 132 kWh/(m²·a), Energieeffizienzklasse E, Energieträger Erdgas, Baujahr 1994, gültig bis 03/2033.
Das Ablaufdatum ist keine Pflichtangabe, spart aber die häufigste Rückfrage. Bei einem Bedarfsausweis ersetzen Sie „Verbrauchsausweis“ und „Endenergieverbrauch“ durch „Bedarfsausweis“ und „Endenergiebedarf“. Wer bei einer Eigentumswohnung inseriert, gibt die Werte des Gebäudes an, denn der Ausweis wird für das ganze Haus ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung.
Eine Klasse F oder G ist kein Grund, die Zeile wegzulassen. Käufer im Umland wissen, dass ein Haus von 1965 kein Neubau ist, und rechnen die Sanierung ohnehin ein. Was sie nicht einrechnen können, ist eine fehlende Zahl. Sie nehmen dann die ungünstigste an. Das ist derselbe Mechanismus, den wir beim Hausgeld in der Wohnungsanzeige beschrieben haben: Eine Lücke wird nie zu Ihren Gunsten gefüllt.
Die fünf häufigsten Fehler bei den Energieangaben
- Nur die Heizungsart, keine Kennzahl.„Gas-Zentralheizung“ ist keine Energieangabe im Sinne des Gesetzes. Ohne Endenergiewert und Klasse fehlt der Kern.
- Nur die Klasse, kein Zahlenwert.Die Klasse allein ist eine Vereinfachung. Der Wert in kWh/(m²·a) ist die Pflichtangabe, aus der sich die Klasse erst ergibt.
- Ausweisart nicht genannt.Bedarf und Verbrauch sind nicht vergleichbar. Ein Verbrauchswert von 90 sagt etwas anderes als ein Bedarfswert von 90. Deshalb muss die Art dabeistehen.
- Abgelaufener Ausweis.Ausweise von 2014 und 2015 laufen 2024 und 2025 aus. Ein abgelaufener Ausweis ist keiner mehr; dann greift die Pflicht, einen neuen ausstellen zu lassen (§ 80 Absatz 3 GModG).
- „Energieausweis wird bei Besichtigung vorgelegt“ als Ersatz.Die Vorlage bei der Besichtigung ist eine zweite Pflicht, kein Ersatz für die Anzeige. Liegt der Ausweis vor, gehören die Werte in den Text.
Was bei fehlenden Angaben passieren kann
Wer als Verkäufer die Anzeige verantwortet und die Pflichtangaben nicht sicherstellt, handelt nach § 108 Absatz 1 Nummer 21 GModG ordnungswidrig. Der Rahmen reicht bis 10.000 Euro. In der Praxis sind Verfahren gegen private Verkäufer selten; das Risiko liegt eher bei Abmahnungen durch Wettbewerber, die vor allem gewerbliche Anbieter treffen. Für Sie als Privatverkäufer ist der wirtschaftliche Schaden der größere: Die Anzeige verliert genau die Interessenten, die vorbereitet sind, vergleichen und schnell entscheiden könnten.
Wenn Sie einen Makler beauftragen, geht die Verantwortung für die Anzeige auf ihn über. Fragen Sie in dem Fall nach, ob er den Ausweis vor der Veröffentlichung gesehen hat. Gute Makler bestehen darauf.
Häufige Fragen zum Energieausweis in der Verkaufsanzeige
Gilt die Pflicht auch für eine private Anzeige auf Kleinanzeigen?
Ja. § 87 GModG nimmt den Verkäufer in die Pflicht, wenn er die Anzeige in kommerziellen Medien verantwortet. Ob die Anzeige selbst kostenlos ist, spielt nach allgemeiner Lesart keine Rolle.
Was gilt bei einer Eigentumswohnung?
Der Energieausweis wird für das gesamte Gebäude ausgestellt. Die Hausverwaltung muss ihn bereithalten. In der Anzeige nennen Sie die Werte des Hauses; ein Ausweis nur für Ihre Wohnung existiert nicht.
Ich verkaufe ein denkmalgeschütztes Haus. Brauche ich einen Ausweis?
Für Baudenkmäler gilt die Ausweispflicht beim Verkauf nicht (§ 79 Absatz 4 GModG). Liegt trotzdem ein Ausweis vor, gelten für die Anzeige die üblichen Pflichtangaben. Schreiben Sie in dem Fall „Baudenkmal, kein Energieausweis erforderlich“ in die Anzeige, damit die Lücke erklärt ist.
Darf ich den Wert aufrunden oder nur die Klasse nennen?
Nein. Pflicht ist der im Ausweis genannte Wert. Die Klasse ergibt sich daraus und ist bei Wohngebäuden zusätzlich anzugeben, nicht stattdessen.
Wie schnell bekomme ich einen neuen Ausweis?
Verbrauchsausweise werden online oft innerhalb weniger Tage ausgestellt; Sie brauchen dafür die Verbrauchsabrechnungen der letzten drei Jahre. Ein Bedarfsausweis mit Begehung dauert je nach Aussteller und Region einige Wochen. Planen Sie ihn ein, bevor Sie die Anzeige schalten.
Was ist Ihre Immobilie heute wert?
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Weitere Ratgeber für Eigentümer: Alle Artikel im Überblick
- Eigene Auswertung von 226 privaten Immobilienanzeigen, Berlin und Potsdam + 50 km, August bis September 2026 (Vermögensritter Immobilien).
- § 87 GModG – Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige. Gebäudemodernisierungsgesetz, zuletzt geändert 23.07.2026 (bis dahin Gebäudeenergiegesetz, GEG).
- § 80 GModG – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen; Bedarfsausweis-Pflicht für Wohngebäude vor 1977; Vorlage bei Besichtigung.
- § 79 GModG – Grundsätze; Gültigkeit zehn Jahre; Ausnahmen für kleine Gebäude und Baudenkmäler.
- § 86 GModG und Anlage 10 GModG – Energieeffizienzklassen A+ bis H nach Endenergie.
- § 112 GModG – Übergangsvorschriften für Energieausweise von 2007 bis 2014.
- § 108 GModG – Bußgeldvorschriften; bis zu 10.000 Euro bei fehlenden Pflichtangaben in der Anzeige.
- § 3 GModG – Begriffsbestimmungen, unter anderem „kleines Gebäude“.
- Verbraucherzentrale: Energieausweis – was sagt dieser Steckbrief für Wohngebäude aus?, Stand 11.08.2026.
- Verbraucherzentrale: So kommen Sie an einen Energieausweis für Ihre Immobilie, Stand 09.10.2025 (Kosten einfacher Verbrauchsausweise).
- co2online: Der Energieausweis – Infos, Pflichten, Bestellung, Stand 24.08.2023 (Kostenspannen Verbrauchs- und Bedarfsausweis).
- Muster-Werte in der Beispielzeile sind erfunden und dienen nur der Veranschaulichung.
Verfasst von Vermögensritter Immobilien, Marktstr. 1, 14542 Werder (Havel). Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.