„Bezugsfrei“ oder vermietet? Warum sich Ihre Anzeige nicht widersprechen darf

Kaum ein Wort in einer Wohnungsanzeige hat so viel Gewicht wie „bezugsfrei“. Es entscheidet darüber, ob eine Familie aus Zehlendorf oder ein Kapitalanleger aus Potsdam die Anzeige öffnet, und es entscheidet über den erzielbaren Preis. In unserer Durchsicht von 226 privaten Anzeigen war der Vermietungsstand die häufigste Stelle, an der sich Anzeigen selbst widersprachen: bezugsfrei in der Überschrift, „aktuell vermietet“ im Text, dazu eine Mieteinnahme und ein Einzugstermin. Dieser Beitrag erklärt, was die Begriffe rechtlich bedeuten, was der Vermietungsstand mit dem Preis macht und wie Sie den Zustand Ihrer Wohnung so beschreiben, dass die richtigen Käufer anfragen.

Zwei Wörter, zwei Käufergruppen

Wer eine Wohnung zum Selbstbezug sucht, filtert nach „bezugsfrei“ und liest alles andere nicht. Wer eine Kapitalanlage sucht, rechnet mit der Miete und will wissen, wie sicher sie fließt. Beide Gruppen brechen ab, wenn die Anzeige ihre Frage nicht eindeutig beantwortet: Der Selbstnutzer sieht „vermietet“ im Text und weiß nicht, wann er einziehen könnte. Der Anleger sieht „bezugsfrei“ und kann ohne Miete nicht rechnen. Übrig bleiben Interessenten, die erst einmal nachfragen müssen, und das sind erfahrungsgemäß die unentschlossenen.

Eigene Auswertung Vermögensritter Immobilien, private Anzeigen in Berlin und Potsdam + 50 km, August bis September 2026; Gutachterausschuss Berlin, Vergleichsfaktoren Wohnungseigentum, Stichtag 31.12.2024 (2.249 von 9.779 Kauffällen vermietet); Gutachterausschuss Potsdam, Grundstücksmarktbericht 2025 (Anpassungsfaktor 1,13 für nicht vermietete Wohnungen, Redaktionsrechnung).

Der Vermietungsstand ist also keine Nebeninformation wie die Himmelsrichtung des Balkons. Er bestimmt, welches Produkt Sie verkaufen. Und wie beim Hausgeld und den Energieangaben gilt: Was in der Anzeige fehlt oder sich widerspricht, ersetzt der Leser durch die ungünstigere Annahme.

Was „vermietet“ für den Käufer rechtlich bedeutet

Ein Käufer, der eine vermietete Wohnung erwirbt, übernimmt den Mietvertrag so, wie er ist. Das regelt § 566 BGB, oft zusammengefasst als „Kauf bricht nicht Miete“: Mit der Eintragung im Grundbuch tritt der Erwerber in alle Rechte und Pflichten des Vermieters ein, mit derselben Miete, derselben Kaution und derselben Kündigungsfrist. Eine Kündigung braucht ein berechtigtes Interesse, etwa Eigenbedarf für sich oder Familienangehörige (§ 573 Absatz 2 BGB). Die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt drei Monate und verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate (§ 573c BGB).

Dazu kommt eine Frist, die viele Verkäufer nicht kennen: Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt, darf sich ein Käufer auf Eigenbedarf erst nach Ablauf einer Sperrfrist berufen (§ 577a BGB). Sie beträgt grundsätzlich drei Jahre ab dem Kauf. Die Länder dürfen sie in angespannten Wohnungsmärkten auf bis zu zehn Jahre verlängern, und Berlin hat das für das gesamte Stadtgebiet getan: Die Berliner Verordnung setzt zehn Jahre fest und gilt vom 1. Oktober 2023 bis zum 30. September 2033 (Verordnung des Senats vom 13.06.2023). Brandenburg hat nach der Übersicht des Deutschen Mieterbunds derzeit keine solche Verordnung, dort bleibt es bei drei Jahren (Deutscher Mieterbund, Stand 04.06.2026), etwa in Potsdam, Teltow oder Werder (Havel). In beiden Fällen hat der Mieter beim ersten Verkauf nach der Umwandlung außerdem ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).

Was das für einen Käufer heißt, der selbst einziehen will, zeigt ein Rechenbeispiel. Angenommen, der Mieter wohnt seit neun Jahren in der Wohnung, die Umwandlung in Wohnungseigentum fand nach seinem Einzug statt, und der Käufer wird im Oktober 2026 als Eigentümer eingetragen:

Alle drei Spalten setzen voraus, dass ein berechtigtes Interesse vorliegt und die Kündigung wirksam ist; das entscheidet der Einzelfall, nicht die Anzeige. Die Tabelle zeigt nur, warum ein Selbstnutzer bei „vermietet“ nicht mit „bald frei“ rechnet und warum „Eigenbedarf möglich“ eine Aussage ist, die Sie so pauschal nicht treffen können.

Was der Vermietungsstand mit dem Preis macht

Die Wartezeit hat ihren Preis, und der lässt sich beziffern. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Berlin hat für seine Vergleichsfaktoren 9.779 Wohnungsverkäufe aus dem Jahr 2024 ausgewertet, davon 2.249 vermietet. Für vermietete Wohnungen ermittelt er je nach Bezirksgruppe einen durchschnittlichen Abschlag gegenüber bezugsfreien Wohnungen (Stand 02.03.2026):

Die Werte sind Durchschnitte aus dem Kaufpreisvergleich, gedacht für die steuerliche Bewertung, und keine Aussage über Ihre konkrete Wohnung. Aber die Richtung ist eindeutig, und sie zeigt sich auch im Umland: Der Potsdamer Gutachterausschuss setzt in seinem Grundstücksmarktbericht 2025 für nicht vermietete Wohnungen einen Anpassungsfaktor von 1,13 gegenüber vermieteten an (Stichtag 01.01.2025). Umgekehrt gerechnet liegt eine vermietete Wohnung damit rund zwölf Prozent unter einer bezugsfreien. Auf der Angebotsseite fällt die Lücke ähnlich aus: Eine Auswertung von ImmoScout24 aus dem Herbst 2025 nennt für Berlin 28 Prozent niedrigere Angebotspreise bei vermieteten Wohnungen (ImmoScout24, 10.11.2025).

Für Sie als Verkäufer folgt daraus zweierlei. Wer eine vermietete Wohnung zum Preis einer bezugsfreien anbietet, bekommt Anfragen von Selbstnutzern, die nach dem ersten Telefonat abspringen, und keine von Anlegern. Und wer den Vermietungsstand verschleiert, spart sich den Abschlag nicht, sondern verschiebt ihn in die Besichtigung, wo er mit Verärgerung bezahlt wird.

Die fünf Widersprüche, die in privaten Anzeigen am häufigsten stehen

1. „Bezugsfrei“ in der Überschrift, „derzeit vermietet“ im Text.Der häufigste Fall in der Auswertung. Meist ist eine Kündigung ausgesprochen oder ein Auszug angekündigt. Bis der Mieter ausgezogen ist und die Schlüssel zurückgegeben hat, ist die Wohnung „vermietet, Auszug angekündigt zum …“, nicht bezugsfrei.
2. Mieteinnahme genannt und „frei ab sofort“.Eine Wohnung, die Miete bringt, kann nicht sofort frei sein. Käufer lesen das als Fehler oder als Versuch, beide Gruppen gleichzeitig anzusprechen. Beides kostet Vertrauen.
3. „Vermietet, Eigenbedarf jederzeit möglich“.Eigenbedarf braucht ein berechtigtes Interesse, unterliegt Kündigungsfristen und nach einer Umwandlung einer Sperrfrist von drei bis zehn Jahren. „Jederzeit“ ist in keinem Fall richtig.
4. „Übergabe nach Vereinbarung“ bei laufendem Mietvertrag.Eine Übergabe lässt sich nur vereinbaren, wenn die Wohnung leer steht oder vom Eigentümer bewohnt wird. Bei vermieteten Wohnungen wird am Tag des Eigentumsübergangs ein Mietverhältnis übergeben, keine leere Wohnung.
5. Vermietet, aber ohne die Zahlen, die ein Anleger braucht.„Vermietet“ ohne Kaltmiete, Vertragsbeginn und Befristung ist wie „bezugsfrei“ ohne Einzugstermin. Der Anleger kann nicht rechnen und geht weiter.

So beschreiben Sie den Zustand Ihrer Wohnung richtig

Die Lösung ist keine Formulierungskunst, sondern Eindeutigkeit. Entscheiden Sie, welches Produkt Sie verkaufen, und schreiben Sie es in die erste Zeile. Für eine vermietete Wohnung braucht ein Käufer fünf Angaben, die alle im Mietvertrag und in der letzten Nebenkostenabrechnung stehen:

Damit weiß der Anleger, was er kauft, und der Selbstnutzer weiß, dass er hier nicht richtig ist. Der Satz zur Umwandlung ist wichtig, weil er über Sperrfrist und Vorkaufsrecht entscheidet. Das Datum steht in der Teilungserklärung oder im Grundbuch.

Für eine bezugsfreie Wohnung ist die Angabe kürzer, aber ebenso konkret. „Bezugsfrei“ heißt: leer oder vom Eigentümer bewohnt, und der Käufer kann zu einem benennbaren Zeitpunkt einziehen.

Warum die Anzeige rechtlich nicht folgenlos ist

Viele Verkäufer gehen davon aus, dass nur der notarielle Kaufvertrag zählt und die Anzeige ein unverbindlicher Aufmacher ist. Der Kaufvertrag ist tatsächlich das entscheidende Dokument und enthält bei privaten Verkäufen in der Regel einen Ausschluss der Sachmängelhaftung. Das Kaufrecht rechnet öffentliche Äußerungen des Verkäufers, ausdrücklich „insbesondere in der Werbung“, aber zu dem, was ein Käufer an Beschaffenheit erwarten darf (§ 434 Absatz 3 BGB), und auf einen Haftungsausschluss kann sich ein Verkäufer nicht berufen, soweit er einen Mangel arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB). Ob eine falsche Angabe im Einzelfall Folgen hat, ist eine Frage für Notar oder Anwalt. Für die Anzeige reicht die Konsequenz: Schreiben Sie nur, was heute zutrifft, und nennen Sie den Stand.

Praktisch heißt das, die Unterlagen vor der Anzeige zusammenzusuchen: Mietvertrag, Nachträge, letzte Mieterhöhung, Kautionsnachweis, Teilungserklärung und die aktuelle Nebenkostenabrechnung. Welche Unterlagen ein Verkauf insgesamt braucht, steht in unserer Checkliste Immobilienverkauf, die Sie kostenlos herunterladen können.

Häufige Fragen zu „bezugsfrei“ und „vermietet“ in der Anzeige

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Verfasst von Vermögensritter Immobilien, Marktstr. 1, 14542 Werder (Havel). Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.